УДК 332.8

 

ОСОБЕННОСТИ ФОРМИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПОД МНОГОКВАРТИРНЫМИ ДОМАМИ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ  г. САРАНСК

 

А. В. Саушкина, А. Н. Фролов

ФГБОУ ВО «МГУ им. Н. П. Огарёва»

 

Аннотация. Статья посвящена особенностям формирования земельных участков под многоквартирными домами и анализу статистических данных по постановке объектов недвижимости на кадастровый учет.

Ключевые слова: многоквартирный дом, формирование земельного участка, Жилищный кодекс, федеральный закон, общая долевая собственность, кадастровый учет, Налоговый кодекс, собственник, заявление.

 

FEATURES OF LAND PLOTS OF APARTMENT BUILDINGS  RESIDENTIAL AREA OF SARANSK

 

Abstract. The article is devoted to the peculiarities of the formation of land for apartment buildings and analysis of statistical data on the formulation properties and topographic surveys.

Keywords: apartment building, the formation of the land, the Housing Code, a federal law, the total share ownership, cadastral registration, the Tax Code the owner of the statement .

 

Формирование земельных участков под многоквартирными домами является одной из наиболее актуальных тем в земельных отношениях. Это обусловлено принципиально новым подходом федерального законодательства к правовому регулированию в указанной сфере общественных отношений.

Нормативно-правовой базой процесса формирования земельных участков под многоквартирными домами являются законодательные акты в сфере земельных и градостроительных отношений, Земельный Кодекс Российской Федерации, Жилищный Кодекс Российской Федерации, Градостроительный Кодекс Российской Федерации Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в том числе земельный участок) возникает в силу закона независимо от момента государственной регистрации такого права и носит право подтверждающий характер. Принципиально важно, что такое право возникает в силу закона и не требует каких-либо актов органов власти. Переход земли осуществляется бесплатно. Свидетельства о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не выдаются.

Правовой статус земельного участка подмногоквартирным домом и порядок оформления такого земельного участка остается наиболее спорным и обсуждаемым вопросом. Это подтверждается судебной практикой по урегулированию спорных ситуаций при формировании земельных участков под многоквартирными жилыми домами.

Серьезной проблемой в г. Саранске для формирования и кадастрового учета земельных участков под многоквартирными домами стало то, что в 1995–2015 гг. в городе в целях повышения доходности бюджета активно формировались земельные участки под встроено-пристроенными помещениями, с последующим оформлением аренды земельных участков. В этой связи вновь формируемые земельные участки под многоквартирными домами пересекали границы уже учтенных участков фактически под частями таких многоквартирных домов.

Управление Росреестра по Республике Мордовия обращалось к Администрации городского округа Саранск с предложением инициировать снятие с учета участков под встроенно-пристроенными помещениями в целях устранения препятствий для кадастрового учета вновь формируемых участков под многоквартирными жилыми фондами.

Для более детального изучения возникающих проблем рассмотрены особенности формировании земельных участков под многоквартирными домами в условиях сложившейся застройки и проанализированы статистические данные по постановке объектов недвижимости на кадастровый учет и оказание услуг по заявлению заинтересованных лиц.

 Статистический анализ динамики обращений в орган кадастрового учета Республики Мордовия показал, что за 2014 год в структурные подразделения органа кадастрового учёта поступило 618 015 заявлений и запросов, в сравнении с 2014 г.  625 785. Разница составила 7 770 заявлений и запросов, такой рост показателей обусловлен планируемым окончанием срока бесплатной приватизации жилого фонда [4].

Порядок осуществления действий по формированию земельных участков определяется федеральным законодательством, в частности, Федеральным законом от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и подзаконными актами к нему. Однако этот порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами, имеет и свои особенности правового регулирования.

В соответствии с частью 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 года № 188-ФЗ в состав общего имущества многоквартирного дома входит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке [1].

Основные положения по формированию земельных участков, занятых многоквартирными домами, закреплены в Федеральном законе от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и они актуальны для большинства числа граждан и юридических лиц - собственников квартир в многоквартирных жилых домах.

Земельный участок под многоквартирным домом в соответствии со статьей 16 Земельного кодекса Российской Федерации считается государственным имуществом до тех пор, пока он не оформлен в установленном порядке в общую долевую собственность (ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации). После такого оформления большая часть, как прав, так и обязанностей переходит от федеральных органов к собственникам помещений в доме.

Процесс формирования земельных участков под многоквартирными домами, как показало наше исследование, представляется довольно сложным, учитывая значительную трату времени на подготовку необходимого пакета документов, в связи с многоступенчатостью такой подготовки и принятия необходимых решений правомочным органом, финансовые затраты и овладения минимумом необходимых для данного процесса юридических знаний.

С введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации возникло немало вопросов, связанных с правом собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.

Отметим прежде те плюсы, которые стимулируют оформление (формирование и кадастровый учет) земельного участка:

·       гарантия защиты интересов собственников помещений многоквартирного дома, в случае строительства какого-либо нового объекта на оформленной придомовой территории, а также право на собственную застройку в установленном порядке;

·       распоряжение земельным участком в пользу большинства собственников помещений многоквартирного дома (например: организация парковки для жителей дома, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.) в установленном порядке; 

·       возможность предоставить в аренду часть земельного участка, а полученные средства использовать для ремонтно-восстановительных работ дома или на иные цели;

·       получение собственником помещения дополнительных гарантий того, что никто без его согласия не сможет изъять собственность, снести здания и строения, расположенные на участке.

Также у собственников жилья возникает ряд обязанностей.

С момента постановки участка на государственный кадастровый учет у собственников помещений многоквартирного дома ранее возникало обязательство по оплате земельного налога, но с 1 января 2015 г. вступили в законную силу поправки в Налоговый кодекс РФ согласно, которым земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, перестали считаться объектом налогообложения земельным налогом. Отмена земельного налога стала служить дополнительным стимулом для собственников помещений в многоквартирном жилом доме по оформлению земельных участков в коллективную собственность.

После приватизации придомового участка собственники помещений многоквартирного дома вместе с тем несут расходы по его содержанию и уборке.

 В целом, оформление земли в собственность всегда целесообразно и важно. Оформлять земельный участок под многоквартирным домом следует в соответствии с законодательством Российской Федерации.

 

Библиографические ссылки 

1.                 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Собр. Рос. Федерации22 дек. 2004 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 24 дек. 2004 г.: ввод Федер. Законом Рос. Федерации № 188-ФЗ // Российская газета. – 2005. – 1 янв. (№ 1).

2.                 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 декабря 2001 г.№ 136-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Соб. Рос. Федерации 28 сент. 2001 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 10 окт. 2001 г.: ввод Федер. законом Рос. Федерации № 136-ФЗ // Российская газета – 2001. – 30 окт. (№ 2823).

3.                 О государственном кадастре недвижимости: федеральный закон от 24 июля 2007 г.№ 221-ФЗ: принят Гос. Думой Федер. Соб. Рос. Федерации 4 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации Федер. Собр. Рос. Федерации 11 июля 2007 г.:// Российская газета – 2007. – 1 авг. (№ 165).

4.                 О состоянии и использовании земель в Республике Мордовия в 2015 году: региональный доклад от 5 февраля 2016 г. // Управление Росреестрапо Республике Мордовия – 2016. – 90 с.

 

Сведения об авторах

Саушкина Антонина Викторовна – магистрант географического факультета ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарева». E-mail: tonyasaushkina@yandex.ru.

Фролов Александр Николаевич – кандидат экономических наук, профессор кафедры землеустройства и ландшафтного планирования ФГБОУ ВО «МГУ им. Н.П. Огарёва».